宅建試験合格のために、シンプルな解説を読んで要点を整理しましょう！
抵当権とは
抵当権とは、担保物権の一つであり、抵当権を有する債権者（貸した側）は債務者（借りた側）から他の債権者に優先して弁済を受けることができます。
A：債務者 B：債権者 C:債権者
- BはAに300万円貸した
- CはAに700万円貸した
- Aは100万円を保有している
⇨抵当権を設定していない場合
債務者BはAから30万円、債務者CはAから70万円の配当を受ける。
⇨Bが抵当権を設定していた場合
債務者Bは債務者Cに優先して100万円全額を回収できる。
抵当権者
抵当権を設定したときの債権者のこと
抵当権設定者
抵当権を設定したときの債務者のこと
抵当権の効力
抵当権の成立と対抗
抵当権は当事者間においては合意のみで成立します。
しかし、債務者が抵当権を設定した抵当不動産などを第三者に転売した場合、抵当権者がその第三者に対抗するには登記が必要です。
順位
同一の不動産にいくつかの抵当権が存在する場合、それらの抵当権の順位は登記の先後で決定されます。
順位の変更
順位を変更するには次の２つが必要で、その登記をしてはじめて効果が生じます。
- 抵当権者全員の合意
- 利害関係者の合意
※順位の変更にあたって、債務者や抵当権設定者の承諾は不要です。
抵当権の効力が及ぶ範囲
借地上の建物に抵当権が設定された場合、抵当権設定時にあった賃借権（借地権等）についても効力が及びます。
物上代位性
抵当権の設定した家屋や土地が、売却や賃貸、滅失したことによって、代金、賃貸料、保険金（保険英訳に基づく損害保険金請求権等）が生じたとき、抵当権はこれらの金銭等についても効力を発揮できます。
売却代金、賃貸料、保険金は債務者に支払われる前に債権者が自ら差し押さえすることによって抵当権の効力を主張できます。
※ただし、債務者が受領した後では主張できません。
利息・損害金
元本は全額優先的に弁済を受けられますが、利息と損害金については、最後の２年分に限って優先的に受けられます。
これは後順位抵当権者や一般債権者を保護するためのものなんで、他に債権者がいなければ、最後の２年に制限されません。
競売
一括競売
土地に抵当権を設定した後、その皿日建物が築造されると、抵当権者は土地とともに建物を競売できます。
ただし、優先弁済を受けられるのは土地の対価についてのみです。
賃貸借の保護
抵当権の目的である建物を賃借しているものは、競売における買受人が買い受けた時から６ヶ月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡さなくても良いとされています。
※土地にこのような制度はありません。
第三者取得者による抵当権の消滅
「第三者取得者」とは、抵当権の設定されている不動産を買った人のことです。
第三者取得者による抵当権の消滅方法は、以下のとおり３パターンあります。
第三者による弁済
第三取得者は法律上の利害関係を有する第三者として、債務者のかわりに弁済できます。
抵当権消滅請求
第三取得者は抵当権消滅請求（自分が適当と思う値段を明示し、抵当権の消滅を請求）できます。
抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をするときに、登記をした各債権者に対し、所定の書面を送付しなければなりません。
※主たる債務者、保証人およびこれらの者の取得者は、抵当権消滅請求をすることができません。（そもそも全額弁済すべき立場だから）
代価弁済
第三取得者が抵当権者の請求に応じて代価を抵当権者に弁済した場合、抵当権はその第三者のために消滅します。
法定地上権
法定地上権とは
土地と建物の一方または双方に抵当権が設定され、その抵当権が実行された結果、建物と土地がそれぞれ別の所有者になった場合、土地の所有者が建物の所有者に建物の撤去を要求できないようにしたもの。
※建物の所有者の保護のために、地上権を発生させました。
法定地上権の成立条件
- 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること。
抵当権設定後に建物が滅失し、再築されたときにも法定地上権は成立します。
土地、建物は必ずしも登記されている必要はありません。
- 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること。
抵当権設定後に土地か建物のどちらかが第三者に譲渡された場合でも法定地上権は発生します。
根抵当権
根抵当権による取引
取引が多い場合に、毎度担保（抵当権等）を設定するのは大変なので、最初に担保するもの（債権）と限度額（極度額）を決めて、その後限度額内で何度も取引をする形態です。
根抵当権の場合は、一定の範囲内の不特定の債権を極度額（設定した限度額）まで担保することとなります。
根抵当権に関するポイント
- 担保する債権の範囲を定める必要があります。（一定の取引から生じる債権等）
- 根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記が必要です。
- 元本の確定前の根抵当権は順位を譲渡することはできません。
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